Bem, eu acredito que onze em cada dez leitores responderam que não, que alguém fazendo uma promoção dessas só pode ter tomado sol demais na moleira, ou cheirado alguma coisa estranha, ou tomado todas antes de ir para a frente da câmera, certo? Quem, em seu juízo perfeito, aceitaria pagar por dois produtos, mas só levar meio para casa?

Mas eu, em meus anos como Planejador Financeiro Pessoal, já conheci muita gente que aceitou, e ainda achou que fez um bom negócio! Duvida? Então faça as contas comigo: vamos usar como exemplo alguém comprando um carro seminovo, só que sem dinheiro no bolso. Hoje não é difícil encontrar quem tope vender esse carro sem nenhuma entrada, e ainda parcelando o total em 60 prestaçõezinhas, com um jurinho de apenas 2,49% ao mês. Bem, a somatória de todas essas parcelas totalizará simplesmente o dobro do preço original desse carro. Só que, quando você pagar a última dessas 60 parcelas, esse mesmo carro valerá apenas a metade do preço de quando o comprou.

Faça as contas comigo: comprando um seminovo de R$30 mil, sem entrada, e com juros mensais de 2,49%, cada uma das 60 parcelas sairá por R$969, o que fará o preço final do carro pular para R$58.140. Somando a isso o IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) e a TAC (Tarifa de Autorização de Crédito), chegamos fácil aos R$60 mil, o dobro do preço do carro financiado. Só que, daqui a cinco anos, que é o prazo do financiamento, esse mesmo carro não valerá mais do que R$15 mil, ou seja, a metade do preço original. Parece coisa de maluco, não é? Pague o dobro, mas leve só a metade. É como se você comprasse dois carros, pagasse por quatro, mas só levasse um delas para a sua garagem.

Topa? Tudo bem, o dinheiro é seu. Mas depois não vá dizer que o apresentador do programa é maluco…

A conversa do corretor é tentadora. Você comprando agora, no lançamento, vai levar muita vantagem, pois na entrega das chaves, o imóvel terá se valorizado 25 a 30%. Bom, né? Veja, enquanto estávamos no auge da bolha imobiliária, isso até podia ser verdade, mas já passou. Mas mesmo que essa valorização ocorra, temos que levar em consideração que, entre o lançamento e a entrega das chaves, cerca de três anos terão se passado. Veja, nesse período, a SELIC, mesmo em baixa, terá se valorizado pelo menos 30%, já descontado o IR.

E tem mais: na entrega das chaves, eu duvido que não existam pelo menos 10% dos apartamentos do empreendimento sendo oferecidos ao mercado, alguns por compradores que pensaram o mesmo que você, outros por quem, na hora “H”, se viu impossibilitado de arcar , ou de obter o financiamento, e ainda aqueles que foram retomados pela construtora durante o período da obra, por falta de pagamento. Essa abundância de oferta, certamente vai achatar o valor de mercado do seu imóvel. Uma coisa é a conversa de corretor, outra é o preço praticado pelo mercado. e preço de mercado não é o quanto você pede, mas o que o mercado oferece.

Mas vá lá, digamos que você consiga vender o seu imóvel, com essa valorização de 30% (empatando com a SELIC). Não se esqueça do seu amigo corretor, que intermediou a venda, e terá direito a uma “mordidinha” de 6% sobre o negócio, certo? Mais o IR sobre o lucro imobiliário, que é de 15% sobre os 30%, e a grande vantagem acabou ficando em menos de 20%, em três anos. Mas quem é que faz todas essas contas? É mais fácil acreditar na conversa do corretor, certo?

Veja, é por essas e outras, que para a compra de um imóvel, seja para revender ou para morar, eu penso do mesmo jeito que quando troco meu carro: o melhor é partir para um seminovo. Se você procurar com calma, pode encontrar um imóvel com cinco, ou até dez anos de construído, em excelente estado de conservação, mas com 20 a 25% de desconto, comparado a um recém-construído. E com a vantagem de levar, de lambuja, tudo o que o antigo proprietário incorporou como benfeitorias (pisos, armários, metais sanitários, boxes).

Mas é preciso procurar com calma, pois você precisa encontrar um vendedor com um bom gosto igual ao seu, senão o gasto para refazer será igual ao de fazer. Tenha paciência e perseverança, pois o imóvel dos seus sonhos está por aí, quem procura, acha!

Eu sei que se conselho fosse bom, não vinha de graça, mas sabe que eu tenho o meu pé atrás com esse negócio de comprar imóvel na planta? Pode ser cisma minha, mas não é difícil ver por aí casos de frustração de compradores que, ao receberem seus imóveis, viram que o que estavam recebendo não era o apartamento dos seus sonhos, seja porque o acabamento prometido não foi cumprido, porque o espaço interno mostrado naquelas ilustrações perspectivas, na hora “H” ficou muito mais acanhado, o decorado tinha mobília de casa de bonecas, com camas dos anões da Branca de Neve, seja porque o memorial descritivo não foi obedecido.

E olha que eu não estou falando dos problemas realmente graves, como os atrasos absurdos no prazo de entrega da obra, que já fizeram muitos casais recém-casados terem que passar anos na “casa da sogra”, porque a construtora esqueceu o calendário em casa. Ou pior ainda, vai que a construtora quebra? Sim, eu sei que isso não acontece todo dia, apenas um ou dois por cento das construtoras quebra. Mas para quem comprou dela, o prejuízo não é de um ou dois, mas de 100%.

E, como se não bastasse tudo isso, ainda tem a questão puramente financeira: comprar imóvel na planta, a não ser em tempos de bolha, que já murchou, não é propriamente um bom negócio. Sabe por quê? Semana que vem eu conto…

Nas últimas semanas, falamos um bocado sobre as vantagens de se traçar bons planos de investimento, como a melhor maneira de realizar aqueles sonhos de consumo de valor mais elevado, pensando na questão financeira. Esses sonhos mais pesados, cuja realização não cabe de uma vez só nos nossos bolsos, precisam ser parcelados. Só que existem duas maneiras muito distintas de parcelar um sonho, com resultados completamente opostos para a sua saúde financeira.

A mais usada, infelizmente, é comprar, seja um carro, um imóvel ou um eletroeletrônico, levá-lo para casa todo feliz e contente, prometendo pagá-lo depois, em “suaves” prestações. Também serve para cursos, tratamentos de beleza, viagens, o que você quiser parcelar. Compre agora e pague depois. Que mal há nisso? Todo mundo faz, certo? Acontece que essa técnica de comprar sem dinheiro, pagando parcelado, também conhecida como se endividar, tira do comprador o direito de usufruir dos descontos que podem ser obtidos pagando à vista, e dá em troca a obrigação de pagar uma montanha de juros sobre o preço à vista. Afinal, o Brasil tem que honrar o título conquistado a duras penas: somos o País com o maior juro real ao consumidor, em todo o planeta.

Mas quem já tem um pouquinho mais de educação financeira sabe que existe uma outra maneira de se parcelar os sonhos, também conhecida como planos de investimento. Assim, a gente ganha juros durante o parcelamento, comprando, depois, à vista e com desconto. Desse jeito, fica muito mais rápido e leve conquistar seus sonhos, deixando o acúmulo de dívidas de lado. E esquentar a cabeça, ou passar noites em claro passam a ser coisa do passado.

Bem, para você que já é meu cliente, acompanhou o raciocínio dos meus últimos textos, e ficou tentado a fazer as mesmas contas que eu fiz para os planos de investimento que eu usei como exemplo, só que dessa vez, contas aplicadas aos seus próprios sonhos particulares, converse comigo em nossa próxima sessão de planejamento. Mas, se você ainda não é meu cliente, escreva para mim, contando qual é o seu sonho, quanto ele custa, e quando você gostaria de vê-lo realizado, e faremos nossas contas juntos.

Mas essa é uma conta seca, ainda pouco exata, porque há duas forças contraditórias que devem ser consideradas nessa história toda de se fazer bons planos de investimento. A primeira força presente joga contra você, tentando marcar gol para o time adversário: é a inflação. Enquanto você vai poupando uma certa quantia, todo mês, para juntar aos poucos o capital necessário para realizar o tal sonho, a inflação vai fazendo com que o seu objeto de desejo vá subindo de valor, vá se encarecendo. Ou seja, com o mesmo dinheiro que você está acumulando aos poucos, se houver inflação acumulada, já não dará mais para comprar aquele mesmo bem que você desejava.

Por outro lado, ainda bem que existe também uma força que joga a seu favor, é a força da rentabilidade acumulada sobre os investimentos que você faz daqueles valores poupados mensalmente. Bem, aí está lançada a disputada queda de braço entre o bem e o mal na sua vida financeira. Mas se a rentabilidade dos investimentos escolhidos por você superar, de fato, a inflação, meta essa que deve ser perseguida, e pode muito bem ser atingida, o esforço poupador que você terá que empreender ficará menor, e tanto menor quanto maior for a diferença entre a inflação e a rentabilidade paga pelo investimento escolhido.

Por exemplo, para juntar R$200 mil em 10 anos, ou 120 meses, a simples divisão do valor pelo número de meses, indica um esforço poupador mensal necessário de R$1.670, Porém, considerando-se, de um lado, uma inflação média projetada de 0,50% ao mês, algo até pessimista de se esperar para o prazo de 10 anos, e considerando-se, de outro lado, uma rentabilidade de 0,70% ao mês, em um investimento conservador, algo bem fácil de se conseguir, o esforço poupador mensal cairá para R$1.380, portanto R$290 a menos.

No entanto, se você conseguir aplicar as suas mensalidades em uma opção de investimento mais para moderada, que lhe pagará só 0,10% a mais por mês, ou seja, 0,80% ao invés de 0,70% ao mês, então o esforço mensal ficará em apenas R$1.300. Se, por fim, você conseguir uma rentabilidade mensal de 0,90%, em um investimento mais dinâmico, considerando a mesma inflação de 0,50%, o valor mensal a ser poupado e investido ficará em R$1.200, livrando você de nada menos que R$470 todo mês, que é a diferença entre R$1.200 e os R$1.670 da conta seca, para atingir o mesmo objetivo dos R$200 mil acumulados, perfeitamente atualizados em valores da época.

Vamos pensar, por exemplo, em um carro zero Km, no valor de R$40 mil. Vamos supor que você consiga ter aprovado um financiamento de cinco anos, ou 60 meses, com zero de entrada e juros de 1,99% ao mês. Através desse financiamento, você pagará 60 prestações de R$1.134 pelo carro, isso sem contar com a TAC (Tarifa de Aprovação de Crédito). Fazendo as contas na ponta do lápis, e a gente deve ter sempre a iniciativa e a coragem de fazer as contas certas, mesmo que isso doa na vista, porque é melhor doer antes nos olhos do que depois, no bolso, né?

Bem, você constata que desembolsará R$68 mil, por um carro que valia R$40 mil quando você o tirou da loja, e que valerá, no máximo, R$23 mil após cinco anos, quando você terminar de quitá-lo. Quer dizer, trocando em miúdos, após cinco anos, você terá um bem que valerá somente um terço do que já terá pago por ele. Que tristeza, hein?

Bem, partindo do pressuposto de que você teria, de qualquer jeito, os R$1.134 da prestação mensal do financiamento do carro – porque se não tiver, iria acabar perdendo o carro financiado, né? – eu imagino que você poderia se propor a investir esse dinheiro, todos os meses, em uma boa aplicação, como títulos da dívida pública, você poderia acumular o suficiente para comprar esse carro à vista, e com desconto, em apenas 30 meses – dois anos e meio – ou seja, metade do prazo do financiamento do automóvel.

Durante esses dois anos e meio, você circularia na sola do sapato, de busão, ou de carro velho, mesmo. Nenhuma das três opções é exatamente divertida, eu sei. No entanto, o seu prêmio de consolação, ao optar por um bom plano de investimento, não é nada desprezível. Com o mesmo esforço poupador de R$1.134 mensais, você poderá comprar dois carros nesses cinco anos, ao invés de um só. Algo como “compre um, e leve mais um de brinde”. Veja, não um brinde qualquer, mas um outro carro igual, de brinde.

Interessa? Olha, o dinheiro é seu, a decisão é sua, o meu papel é apenas ajudá-lo a fazer as contas certas, para saber dar valor ao dinheiro, porque eu imagino que não foi fácil ganhá-lo. Ou foi?

1. Jamais realizá-los. O que não está valendo de forma alguma, porque você é uma pessoa de fibra, e não um pé de alface, certo?
2. Realizar o tal sonho a poder de dívida, o que também é bom evitar porque toda dívida implica no pagamento de juros, que acabam levando embora uma boa parte do poder de compra efetivo do seu dinheiro;
3. Concretizar esse tipo de sonho mais caro traçando um bom plano de investimento.

Para ilustrar esse meu raciocínio, vamos supor que você ainda não tenha a sua casa própria, dispondo apenas de uma certa quantia, para dar de entrada em um financiamento. Vamos supor que você queira comprar um imóvel de R$600 mil, dando R$120 mil de entrada e financiando os R$480 mil restantes em 10 anos. Pois pelo financiamento em 120 meses, supondo juros de “apenas” 12,7% ao ano, o que equivale a 1% ao mês, você pagará 120 parcelas de R$6.888. Na realidade, essa parcela irá para perto de R$7.600 mensais, por causa do seguro e do IOF, mas eu nem vou incluir esses dois itens na nossa conta, não.

Bem, a vantagem de entrar nesse financiamento é que você poderá se mudar já, saindo imediatamente do aluguel. A desvantagem é que se trata de uma prestação bastante salgada, para ter que honrar todos os meses, por longos 10 anos. Além do que, basta fazer a conta na ponta do lápis – entrada de R$120 mil, e 120 parcelas de R$6.888 – para perceber que, por causa dos juros sobre juros embutidos no financiamento imobiliário, você pagará R$948 mil pelo imóvel que, afinal, só vale mesmo R$600 mil, na melhor das hipóteses.

Pois eu defendo a idéia de que você deveria pensar seriamente em trocar essa estratégia da dívida do financiamento imobiliário por um bom plano de investimento. Nesse caso, seu desafio será juntar R$540 mil, atualizados em valores da época, já que, para comprar um imóvel que custa R$600 mil na tabela, mas pagando à vista, em grana viva, se você fizer uma boa pesquisa de mercado – e tem mais é que fazer mesmo, já que não é todo dia que a gente compra um imóvel, certo? – você conseguirá um abatimento de até 10% sobre o preço de anúncio, e não pagará mais do que esses R$540 mil à vista pelo imóvel.

Veja só que coisa interessante: eu fiz a conta na ponta do lápis, e com esse mesmo esforço poupador de R$6.888, tendo dado uma entrada de R$120 mil, você realizará apenas seis anos para realizar esse seu sonho. Bem, mas nesse caso, enquanto isso você terá que morar com a sogra, né? Agora, mesmo pagando um aluguel de R$2.800 mensais por esse imóvel, e investindo mensalmente apenas os R$4 mil da diferença para a prestação do financiamento, ainda assim você realizará o seu sonho em apenas oito anos e meio. Em ambos os casos, o imóvel estará comprado, passado no seu nome bem antes do que na hipótese do financiamento, certo? E isso tudo usando, como ativo, aplicações na boa e velha Caderneta de Poupança. Agora, imagine optando por investimentos mais rentáveis…

O exemplo que usamos até aqui foi o da compra de um imóvel, pago à vista, no valor de R$400 mil, com planejamento para acumular esse montante em 5, 10 ou 15 anos. No nosso exemplo, supondo uma inflação de 0,50% ao mês, que é o que a gente pode, realisticamente, projetar para o longo prazo, e considerando que o dinheiro poupado todos os meses seja aplicado em um investimento bem conservador, como uma LFT, rendendo 0,85% ao mês, você terá uma rentabilidade real, acima da inflação, de 0,35% ao mês, fazendo com que o esforço de economia e investimento, para um período mais longo, por exemplo, de 15 anos, ou 180 meses, para juntar os R$400 mil, atualizados para valores da época, fique em R$1.600 por mês, bem menos do que os R$2.240 mensais que resultariam da simples divisão do montante de R$400 mil pelos 180 meses, sem considerar, nesse caso, inflação ou juros.

Que bela aliviada que dá, não é? Pois isso é justamente a força dos juros sobre juros atuando para fazer o seu capital crescer, e assim, tornar mais suave o esforço poupador mensal para você realizar seus sonhos. E essa força é para ser levada a sério, porque ela joga um bolão a seu favor. Por exemplo: se você resolver botar mais fermento nesse seu processo de investimento, ou seja, se optar pela aplicação em títulos da dívida pública prefixados, como uma NTNB-Principal, também muito seguros, e que paguem um pouquinho a mais do que uma LFT (posfixada pela Taxa SELIC), algo como 1,0% ao mês, isso já lhe dará uma provável rentabilidade real, acima da inflação, de 0,50% ao mês. Essa aparente pequena diferença de rentabilidade a maior fará com que, para o mesmo prazo de 15 anos, você não precise poupar, por mês, nem mesmo os R$1.600 que nós havíamos calculado, mas sim apenas R$1.400, para alcançar aqueles R$400 mil, atualizados em valores da época.

Então, que tal? Está gostando dessa história de colocar os juros sobre juros para jogarem no seu time? Então bote as chuteiras, e acompanhe os nossos próximos posts sobre esse assunto.

Por um lado, é claro, é natural esperar que a inflação vá desgastar o poder de compra do dinheiro acumulado. Mas isso não chega a anular o efeito positivo que os juros sobre juros podem ter nessa história, não. Por exemplo: supondo uma inflação de 0,50% ao mês (sendo pessimista, com uma inflação bem acima da meta do Governo), e imaginando o ganho de um juro mensal, como o de um Título do Tesouro conservador, como a LFT, de 0,85% ao mês, observamos que o ganho real, já descontada a inflação, fica em 0,35% ao mês.

Parece pouco, mas como esse ganho será obtido mês após mês, fazendo acumular rentabilidade sobre rentabilidade, isso faz com que a mensalidade poupada e investida, que teria de ser de R$6.680 em cinco anos, caso não houvesse inflação, nem a rentabilidade do investimento, caia para R$6 mil, uma economia de R$680 por mês, um belo alívio no seu esforço poupador, não é mesmo?

Já a mensalidade necessária de R$3.340 para dez anos se reduz para R$2.640 com a forcinha amiga dos juros, e o esforço mensal em 15 anos cai de R$2.240 para R$1.600 mensais. Não é animador ver a força dos juros sobre juros atuando a seu favor, desse jeito? E olha que nós não falamos aqui de investimentos mais rentáveis que a LFT , que podem dar um alívio ainda maior ao seu esforço poupador. Então o que é que você está esperando? Faça já o seu plano de investimento porque, conforme reza a sabedoria milenar, os planos bem elaborados levam à fartura e prosperidade.

Divida esse valor de R$400 mil pelo número de meses contido em cada um dos três diferentes períodos de tempo imaginados 60, 120 ou 180 meses. O resultado dessa divisão já nos dá uma primeira dimensão de quanto será necessário poupar, todos os meses, durante cada um dos períodos de tempo imaginados, para acumular o suficiente para comprar esse imóvel, se você deseja à vista. Veja, para cinco anos, nós obtivemos R$6.680 a serem poupados, por mês, para se acumular os R$400 mil almejados para a compra do imóvel. Para dez anos, esse valor do esforço mensal cai pela metade, como seria de se esperar, R$3.340 mensais. E se for o prazo mais longo, 15 anos, a quantia poupada e investida com regularidade mensal cai para um terço, ficando em R$2.240 mensais.

Por esses números, já dá para ter uma noção do esforço mensal necessário para cada período imaginado, e qual lhe parece mais viável, de acordo com o seu orçamento familiar atualmente, conforme o seu poder de fogo financeiro. Mas essa história não para por aí, porque essa economia mensal não vai ficar parada debaixo do colchão! Ela será investida por você, e se esse investimento for bem feito, de maneira correta, o esforço mensal necessário poderá ser bem menor, conforme nós veremos no nosso próximo post.